Ablauf
Institutionelle Eigentümerschaften von Immobilien, die Elektromobilität in ihren übergeordneten Zielen (ESG-Strategien) definiert haben, treiben entsprechende Projekte oft gezielt voran. In Immobilien im Stockwerkeigentum melden einzelne Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer (STWE) oder Miteigentümerinnen und Miteigentümer (ME) ihren Bedarf für eine Ladestation resp. Ladeinfrastruktur der Verwaltung oder stellen einen Antrag an die Eigentümerversammlung.
Unabhängig davon, wo das Bedürfnis nach Lademöglichkeiten entsteht, sind Abklärungen hinsichtlich der Bedürfnisse und der Machbarkeit vorzunehmen. Dies kann die Verwaltung oder eine Projektleiterin oder ein Projektleiter der STWEG/ME übernehmen. Sind die Zuständigkeiten für eine Bedürfnis- und Machbarkeitsabklärung nicht geklärt oder steht das dafür notwendige Budget (Kompetenzsumme) nicht zur Verfügung, muss die Versammlung der STWE/ME dieses mit einfachem Mehrheitsbeschluss erteilen.
Ermächtigen die STWE/ME die Verwaltung oder die Projektleiterin bzw. den Projektleiter, die Bedürfnis- und Machbarkeitsabklärung durchzuführen, dann sind folgende Punkte zu klären:
Machbarkeit und Erschliessungsvarianten prüfen, Anzahl Ladepunkte definieren
Grobterminplan erstellen
Schätzen der Kosten (Genauigkeit ist zu definieren, z.B. +/- 25%)
Abklärung von allfälligen Förderbeiträgen
In der Regel beauftragt die Projektleiterin oder der Projektleiter eine Fachperson, einen technischen Bericht zu den vorhandenen Elektroinstallationen des Gebäudes (Hauptverteilanlage, Anschlussleistung und Kapazitätsgrenzen Leistung) zu erstellen. Auch eine Lastgangmessung macht in einigen Fällen Sinn. Dies kann einer der Anbieter unter (...) oder ein entsprechendes Elektro-Ingenieurbüro übernehmen.
Das Dokument «Dimensionierungsgrundlagen für die Ersteinschätzung» dient Planerinnen und Planern sowie Sachverständigen als praxisnahe Orientierungshilfe für eine erste Beurteilung.
Die Projektleiterin oder der Projektleiter stellt die Ergebnisse für die (ausserordentliche) Eigentümerversammlung zusammen. Diese nutzt die Resultate als Entscheidungsgrundlage. Wichtig ist eine transparente Darstellung der Kosten und deren Zuteilung. So können alle Beteiligten nachvollziehen, welche Kosten die Eigentümergemeinschaft (z. B. Grundausbau C1) trägt und welche Kosten einzelne Miteigentümerinnen oder Miteigentümer individuell übernehmen (z. B. Vorbereitung C2 oder D Ladestation ausgebaut).
Ab Seite 50 des Leitfadens zu Ladeinfrastruktur im Stockwerkeigentum finden sich praxisnahe Empfehlungen zur transparenten und rechtssicheren Abrechnung in Miteigentümer- bzw. Stockwerkeigentümergemeinschaften.
Das praxisnahe Hilfsmittel «Exemplarische Kostenschätzung» unterstützt zudem bei der realistischen Einschätzung der Installationskosten von Ladeinfrastrukturprojekten.
Ladeinfrastruktur aufbauen?
Diese Frage stellt sich die Eigentümerschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung. Der herbeigeführte Beschluss bestimmt den weiteren Weg. Ohne Konsens wird es schwierig sein, eine zukunftsfähige Lösung zu finden. Der Beschluss durch die STWEG/ ME umfasst dabei nicht nur die Erschliessungsvariante und den Standort der Ladeinfrastruktur, sondern auch die Anzahl geplanter Ladepunkte, eine Grobterminplanung und Angaben zur möglichen Finanzierung der geschätzten Gesamtkosten.
Sobald die Eigentümergemeinschaft die Freigabe erteilt, startet die nächste Phase der Ausschreibung und Projektierung. Die STWE/ME beauftragen dafür eine Elektroplanerin bzw. einen Elektroplaner oder wählen direkt einen Realisierungspartner aus.
Bevor eine externe Fachperson beauftragt wird, sind die Zuständigkeiten sowie die erforderlichen Planungsleistungen für folgende Punkte zu klären:
Bearbeitung der Fördergeldanträge
Bearbeitung der Baueingabe oder Bauanzeige
Grobtermine für den Ausbau mit Ladestationen; Dringlichkeit
Bedarf der Miteigentümerschaft an einer Ladeinfrastruktur
Je nach Projekt gehören diese Leistungen zu den Grundleistungen der Planerin bzw. des Planers oder stellen Zusatzleistungen dar.
Immobilie: Stockwerkeigentum/Miteigentum
Involviert: Stockwerkeigentümerschaft, Verwaltung, externe Fachperson
Thomas Muster ist Stockwerkeigentümer in einer Überbauung sowie Miteigentümer in einer Tiefgargage und besitzt bereits seit drei Jahren ein Elektrofahrzeug. Damals liess er sich in der Tiefgarage des Wohngebäudes eine Ladestation installieren und an seinen Wohnungszähler anschliessen. Nun zieht eine weitere Miteigentümerin in Erwägung, ihren Verbrenner durch ein Elektroauto zu ersetzen – jedoch nur, wenn sie dieses in Zukunft auf ihrem Parkplatz laden kann.
Die Werkvorschriften des lokalen EVU schreiben vor, dass es ein lokales statisches oder dynamisches Lastmanagementsystem braucht, wenn mehr als eine Ladestation an einen (Haus-)Anschlusspunkt angeschlossen ist. Eine Einzellösung, wie sie Thomas Muster besitzt, ist nicht zulässig. Es ist eine gemeinschaftliche Lösung nötig.
Thomas Muster und die Miteigentümerin beschliessen, anlässlich der nächsten Eigentümerversammlung das Bedürfnis der anderen Miteigentümer zu erheben. Zudem stellen sie einen Antrag für ein Budget zur Umsetzung einer Machbarkeitsabklärung.
Die Eigentümerversammlung beschliesst, das Vorhaben weiterzuverfolgen und bewilligt ein Budget, damit eine externe Fachperson (Elektroplaner) abklären kann, ob Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge in der Einstellhalle machbar und förderberechtigt ist.
Die Eigentümerschaft legt eine Projektleiterin fest, die bis zu einer ausserordentlichen Eigentümerversammlung die notwendigen Abklärungen (Machbarkeit, Terminplanung, Kostenschätzung) macht und die Grundlagen für die Abstimmung zusammenstellt.
Die Bedürfnis- und Machbarkeitsabklärungen ergeben, dass Interesse besteht und die Machbarkeit gegeben ist. Die Projektleiterin stellt mit Unterstützung der externen Fachperson (Elektroplaner) die nötigen Unterlagen (Umsetzungsvorschlag, Kostenvoranschlag, Grobterminprogramm) zuhanden der Miteigentümerschaft zusammen und empfiehlt die Umsetzung des Projekts.
Anlässlich einer ausserordentlichen Eigentümerversammlung nimmt die Eigentümerschaft den Antrag zur Umsetzung an. Anschliessend beginnt die Projektierungs- und Ausschreibungsphase.
